종합소득세 자주하는질문 모음 (종교인 소득, 주택임대소득 종소세)

자산을 임대하고 받은 소득의 수입시기는 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우에는 그 정해진 날,
지급일이 정해지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날,
임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송은 제외)에 대한 판결·화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함)은 판결·화해 등이 있는 날
다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에는 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 계약 또는 관습에 따라 정해진 날입니다.

주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

○월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ21년 귀속 1.2%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.

○다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ʼ23년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세합니다.

간주임대료=( 보증금등 합계- 3억 원1))의 적수 Ⅹ 60% Ⅹ 1/365 Ⅹ 정기예금이자율(2020년 1.8% 2021년 1.2%) -해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)

1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

주택 월세 이외에 주택 전세보증금 등에 대하여도 소득세를 납부하여야 하나요?

부부합산 비소형주택 3채 이상을 보유하고 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입합니다.

*소형주택 : 주거전용면적 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가 2억원이하인 주택

* 간주임대로 계산시 소형주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함

2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

신고대상이 아닙니다.

전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘23년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 월세에 대하여 과세가 되나요?

네. 과세가 됩니다.
과세기간 중에 일시적으로 주택을 2채를 소유하고 월세를 받는 경우 2주택 소유기간에 해당하는 주택 임대소득은 과세됩니다.
주택임대소득 계산시 부부를 합산하여 주택수를 계산하는데 종합소득세 신고시에도 합산하여 신고하는지?
아닙니다.
주택수 판단의 경우에만 부부를 합산하여 계산하며, 종합소득세 신고시에는 부부가 합산하여 신고하지 아니하며 각각 개인별로 종합소득세를 신고하여야 합니다.

본인 단독명의로 3채의 주택을 보유하고 , 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유시, 공동 보유 주택은 주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로, 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로

본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액에 포함하여야 하는지요?

임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액 중 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 않습니다.

다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입하여야 합니다

국외 소재 주택으로부터 발생한 임대소득도 신고하여야 하는지?

거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내 주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 하며,

비거주자의 국외 주택 임대소득은 대해 우리나라에서 과세하지 않으며 소유주택 수에도 포함하지 않습니다

소형주택 임대사업자 세액감면은 최저한세 대상인데 분리과세와 종합소득 신고 모두 적용되는지?

주택임대소득 종합과세 신고시에는 최저한세 적용 대상이나,

분리과세 신고시에는 최저한세 적용 대상 아닙니다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우, 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지요?

임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말씀 드리기 어렵습니다.

다만, 종합과세와 분리과세 선택시 유·불리를 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공중이니 이를 참고하여 주시기 바랍니다.

＊홈택스> 모의계산 > 주택임대소득 종합･분리과세 예상세액 비교하기

선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?

선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 합니다.

총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)* 월수

① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월

② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지요?

주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로,

미혼인 본인이 1채만 보유하고 있고, 그 주택의 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 경우에는 과세되지 않습니다.

농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지요?

주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세에 대해 과세됩니다.

공동소유 주택의 주택수 계산

○공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산합니다.

○따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채입니다.

단, 2020.1.1 이후 해당주택에서 발생하는 임대소득이 연간 6백만원을 초과하거나 고가주택(기준시가9억원초과)을 30%를 초과하여 공유지분을 소유할 경우 소수지분자도 주택수에 가산합니다

甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두다른 주택은 없음)

공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다.

다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산합니다.

따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채입니다.

부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?

이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세,

이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세됩니다

겸용주택의 고가주택 판단방법은?

주택면적이 사업용 건물면적보다 크면 전부 주택으로 보고,

주택면적이 사업용 건물면적보다 작거나 같으면 주택부분 외의 사업용 건물부분은 주택으로 보지 아니합니다.

오피스텔도 주택수에 포함되나요?

상시 주거용 오피스텔은 주택수에 포합됩니다.

오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 보유 주택수에 포함하고, 임대료는 주택임대소득에 해당됩니다.

다가구 주택의 주택수 판정방법은?

1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.

주택 임대소득 과세 시 주택수 판정방법은?

주택임대소득 판정 시 주택수는 국외주택을 포함하며, 부부를 합산하여 판단합니다.

주택임대소득 과세 시 주택수의 계산시점은?

과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세요건에 해당하는 주택을 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우 과세대상이 됩니다.

주택임대사업자 등록은 어떻게 하며, 주택임대사업자 등록을 하지 않을 경우 가산세를 내야 하나요?

1방자치단체와 세무서에 함께 신청 ➜ 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문
세무서에만 신청 ➜ 홈택스(www.hometax.go.kr), 손택스(홈택스 모바일 앱) 또는 세무서 방문
주택임대사업자 미등록 가산세는 2020년 귀속부터 적용되는 것으로 임대개시일부터 신청직전일까지 수입금액의 0.2%를 가산세로 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 합니다